Hvad kan vi hjælpe med?

Helhedsplan for Ishøj Landsby vedtaget

Orientering om vedtagelse af helhedsplan for Ishøj Landsby

Byrådet vedtog  5.marts 2019 helhedsplanen for Ishøj Landsby. Planen beskriver visionen for Ishøj Landsby og de overordnede rammer for de kommende udviklingsmuligheder i landsbyen. 

Helhedsplanen har været i høring i 8 uger. Det er i høringsperioden indkommet ti indsigelser, hvoraf den ene er fra grundejerforeninger og bylaug i fællesskab. Indsigelserne handler blandt andet om trafikforhold og de kommende ændringer af landsbyens zoneafgrænsning. Høringssvarene har ført til mindre ændringer af lokalplanforslaget, med justering af et kortbilag og en tilføjelse der imødekommer borgernes ønsker.

Helhedsplanen beskriver baggrunden for de kommende byudviklingsmuligheder, landsbyens potentialer og ønsker fra borgerne. Derudover indeholder den visioner for, hvordan der fremadrettet kan arbejdes med nye boligområder, klimasikring, vej og trafik, landskab og kulturarv.

Helhedsplanen indeholder også ønsker og forslag til den generelle udvikling samt en opsummering af de udfordringer, som der blev peget på i forbindelse med borgermødet 1. september 2018. 

Helhedsplanen blev vedtaget med en særindstilling fra Venstre og Enhedslisten. Særindstillingen omhandler et ønske om, at helhedsplanen skal bruges som grundlag for udarbejdelsen af fremtidige lokalplaner, og sikre, at der sker en fornyelse uden byfortætning i landsbyerne.

Helhedsplanen kan læses her

Særindstilling kan læses her

Baggrund for nye boligområder i landsbyen

Ishøj er et populært sted at bo og behovet for boliger er derfor stigende. Det er byrådets mål, at der i 2025 skal være 25.000 borgere i kommunen.  I Ishøj Landsby er der arealer, som kan udvikles til boligområder, både for at imødekomme efterspørgslen efter boliger og byggegrunde, men også for at gøre landsbyen robust i forhold til at fastholde borgere og funktioner såsom skole. 

Erhvervsstyrelsen vedtog i 2017 et nyt landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning – Fingerplan 2017. I Fingerplan 2017 er transportkorridoren og den grønne kiles udstrækning justeret, hvilket har åbnet mulighed for en mindre byudvikling i landsbyen med 50 -100 nye boliger.

Det giver samtidig også mulighed for en tiltrængt justering af landsbyens fysiske afgrænsning. Afgrænsningen mellem by og det åbne land opleves meget tydelig i landsbyen, men den stemmer ikke overens med den administrative zoneafgrænsning i landsbyen. I Vestervang er der eksempelvis byzone på sydsiden af Ishøj Bygade og landzone på den nordlige, selvom begge sider er bebyggede og opleves som en sammenhængende landsby.  

Tidligere blev byzonearealer også brugt til skovrejsning og idrætsbane for landsbyens skole, og landzonearealer blev anvendt til byområder og dagligvarebutik, hvilket ikke er intentionen med zoneopdelingen.

Borgermødet

Der blev den 1. september afholdt borgermøde om helhedsplanen i Ishøj Landsby for at inddrage landsbyens borgere i processen. Der var på mødet mulighed for at komme med input til helhedsplanen og deltage i workshops med forskellige temaer.

Til borgermødet var ca. 70 borgere mødt op for at høre mere om den kommende udvikling og deltage i to workshoprunder. Borgmester Ole Bjørstorp bød velkommen og derefter fortalte centerchef, Anja Carlslund, fra Center for Byudvikling, om baggrunden for, at der kan komme nye boligområder i Ishøj Landsby. Konsulentfirmaet, Planværkstedet, som arbejder med by- og landskabsplanlægning,holdt efterfølgende et oplæg om, hvordan de så byen som udefrakommende og hvilke muligheder og potentialer landsbyen har. 

Deltagerne blev opdelt i syv grupper som skulle drøfte, hvad der er det vigtigste i en fremtidig udvikling, og hvad man gerne vil have mere af i landsbyen.

Temaerne som blev diskuteret var ”trafik, veje, natur og klima” samt ”nye boligområder og kulturarv.” Emner, som fyldte meget, var veje, stier og trafik. Både ønsket om flere stier, der forbinder landsbyen bedre på kryds og tværs, og udfordringer med trafikstøj og for høj hastighed på vejene.

Generelt var der ønske om flere mødesteder og samlingspunkter i landsbyen, og især flere muligheder for udendørs fysiske aktiviteter for alle aldre. 
Der blev også spurgt til, hvornår et område bliver byzone. Et område kan overføres fra landzone til byzone med en lokalplan og skiftet træder i kraft ved den endelige vedtagelse af en lokalplan.  

Beskatning
Der var til borgermødet spørgsmål til beskatning af ejendomme, når områder overgår fra landzone til byzone. 

Regeringen har besluttet, at udskyde de nye juridisk bindende ejendomsvurderinger i et år, så de først bliver sendt ud til boligejerne i 2020. Dog får 80.000 boligejere tilbud om vejledende vurderinger i 2019. 
Det må forventes, at udskydelsen af de nye ejendomsvurderinger medfører, at ejendomme der overføres fra land til byzone i 2019 først vil blive omfattet af nye vurderinger, og dermed også ændret skattebetalinger, fra 2020. 

I henhold til vurderingsloven, vurderes ejendomme ud fra det gældende plangrundlag pr. 1. oktober hvert år. 

Grundværdier og ejendomsværdier fastsættes med udgangspunkt i den potentielt økonomisk bedste anvendelse, som en evt. lokalplan giver mulighed for, i henhold til Vurderingslovens § 10 og § 13. Dette gælder uanset om ejerne af de omfattede ejendomme vælger at udnytte de udnyttelses- og anvendelsesmuligheder, som lokalplanen giver mulighed for, eller ej.

Hvis de udnyttelses- og anvendelsesmuligheder, der er fastlagt i en ny lokalplan, vurderes at udgøre en økonomisk god anvendelse af de omfattede ejendomme, så kan en nye lokalplan umiddelbart forventes at medføre en ændret ejendomsvurdering, som er baseret på de maksimale udnyttelses- og anvendelsesmuligheder, som lokalplanen tillader.

En højere ejendomsvurdering forudsætter dog, at de forøgede udnyttelses- og anvendelsesmuligheder samtidig afspejles i det lokale handelsprisniveau, da både ejendomsværdi og grundværdi fastlægges ud fra værdien i handel og vandel i henhold til Vurderingsloven § 6 og § 13. stk. 1. 

Det betyder, at hvis en ny lokalplan forhøjer udnyttelses- og anvendelsesmulighederne for de omfattede ejendomme, så vil det ikke automatisk medføre en højere ejendomsvurdering, hvis det ikke samtidig afspejles eller forventes afspejlet i det lokale handelsprisniveau.

Det er dog forventningen, at det lokale handelsprisniveau vil være stigende i kraft af, at Ishøj Landsby er beliggende i Hovedstadsregionen, hvor prisniveauet på både ejendomme og grunde har været stigende i de senere år, hvorfor højere ejendomsvurderinger, og dermed højere skattebetalinger, må forventes. Men altså tidligst fra 2020.

Nye lokalplaner
Helhedsplanen indeholder ikke bestemmelser, men sikrer at borgernes ønsker til den fremtidige udvikling behandles og oversættes til bestemmelser i den fremtidige kommuneplan, lokalplaner og projekter.
Kommuneplanen er under revision og her vil kommuneplanrammen fastsættes for de fremtidige lokalplaner i forhold til maksimal bebyggelsesprocent, højde og bebyggelsestype. Det forventes, at der bliver udarbejdet flere lokalplaner - en for hver af de nye områder.

Udgangspunktet er at den førstkommende lokalplan udarbejdes i Vestervang. 

Kontakt

Plan

Ishøj Store Torv 20, 7.
2635 Ishøj

Tlf. 43577575



Telefontider:

Mandag-onsdag kl. 9-15
Torsdag kl. 12-17
Fredag kl. 9-13

Senest opdateret 13. marts 2019