Lejeren af Georginen 303 søger om at opføre et kolonihavehus med ensidig taghældning.

Ishøj Kommune har modtaget en ansøgning om opførelse af et kolonihavehus.  Kolonihavehuset ønskes opført med ensidig taghældning.

Kolonihavehuset vil have en højde på 2,5 m i den ene side og 3,7 m på den anden side målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade.

Området er omfattet af Lokalplan 1.39 – Haveforeningen Ishøj Søndergård.
Af § 7 stk. 2 fremgår, at kolonihavehuse skal opføres med sadeltag med en vinkel på max 30 grader og en højde på max 2,7 m målt fra terræn til skæring mellem facade og tagflade. Bygningens totale højde må ikke overstige 4 m.

Sagen har været i høring hos Haveforeningens Bestyrelse, som er positive overfor ansøgningen. De henviser til, at der i nabokolonihaveforeningen Ishøjgård også er meddelt dispensation til ensidig taghældning og ytrer ønske om fremtidig varieret byggeri.

Såfremt der meddeles dispensation, ønsker Plan-, Bygge- og Miljøcenteret samtidig delegation til fremtidigt at kunne meddele dispensation til kolonihavehuse med ensidig taghældning på betingelse af et positivt høringssvar fra Haveforeningen og såfremt der ikke modtages væsentlige indsigelser ved naboorientering.

Teknik- og Bygningsudvalget vedtager,
at der gives dispensation til, at Georginen 303 kan opføre sit kolonihavehus med ensidig taghældning, såfremt der ikke modtages væsentlige indsigelser ved naboorientering, da der ønskes en fremtidig varieret byggeri i Haveforeningen og da der i nabokolonihaveforeningen er meddelt dispensationer til samme
at der gives delegation til Plan-, Bygge- og Miljøcentret til dispensation fra § 7.2 om facadehøjde under forudsætning af, at tag udføres med ensidig taghældning og såfremt der ikke modtages væsentlige indsigelser ved nabohøring samt høring af Haveforeningen Ishøj Søndergård

Tiltrådt.

Ifølge Planlovens § 19.

Bygherre ønsker at opføre et udhus i naboskel samt at lovliggøre et hævet opholdsareal i naboskel.

Ole Beckmann, ejer af Torslunde Bygade 17, matr.nr. 2b, Torslundemagle By, Torslunde, søger dispensation fra lokalplan 1.15 til at opføre et udhus på 16 m² med en højde på 2,5 meter i naboskel, som vist på bilag B. Desuden søges der om at få lovliggjort et hævet opholdsareal i naboskel, hvilket kræver en helhedsvurdering efter BR10.

Udhuset er i strid med lokalplanens § 6.11, der bestemmer, at byggeri i naboskel ikke må være højere end 1,4 x afstanden til skel.

I forbindelse med naboorienteringen er der modtaget indsigelser, som fremgår af bilag C. Naboen i nr. 19 lægger vægt på, at der i forvejen er en niveauforskel på ca. 1,5 meter og etableringen af et udhus på 2,5 meter i højden med en længde på 5,5 meter i skellet vil lukke hele hans forhave af. Der har tidligere ligget en carport med indbygget udhus på ca. 3,5 meter i bredden samme sted. De øvrige indsigelser fra Torslunde Bygade 15 og Torslunde Bylaug handler om at kommunen bør tage de i forvejen meddelte dispensationer i betragtning og holde det op mod det nu ønskede og er imod at der meddeles yderligere dispensationer.

Det er almindelig praksis i landsbyen, at der godkendes og opføres småbygninger i skel. Der er desuden givet tilladelse til at opføre småbygninger i skel på begge naboejendomme til Torslunde Bygade 17.

En alternativ placering af udhuset er at vende det, så den længste side placeres op langs det vestlige skel (se bilag D). Denne placering vil åbne mere op for naboens forhave. Et andet alternativ kan være at flytte udhuset nærmere vej og 2,5 meter fra sydskellet. Denne placering vil også åbne op for naboens forhave. Begge alternativer vil besværliggøre parkeringsforholdene for bygherre, hvis udhusets størrelse bevares.

Det hævede opholdsareal er i strid med BR10 kap. 2.2.3, stk. 1, nr. 2, der fastsætter, at opholdsarealer, der er hævet mere end 30 cm over terræn, ikke må opføres nærmere end 2,5 meter fra skel (se bilag E og F). På baggrund af BR10 kræves der en helhedsvurdering jf. kap. 2.3.3 vedr. afstandsforhold. Bygherre foreslår, at såfremt der ikke kan opnås dispensation, kan en del af opholdsarealets betonplade skæres af langs det vestlige naboskel for at mindske evt. indbliksgener (se bilag B). Bygherre forklarer at hvis mere af dækket skæres af, vil det få konsekvenser for det bærende system. Dette er imidlertid ikke dokumenteret.

I forbindelse med partshøringen er der modtaget indsigelser, som fremgår af bilag C. Der er partshørt på indbliksgener samt overfladevand. Naboen i nr. 19 konstaterer, at det vil skabe store indbliksgener ind i forhaven samt ind ad stuevinduer og 1. sals vinduer da terrassen hæver sig omkring 1,8 meter over terræn.

Der har tidligere været fliseterrasse samt bed, hvor der nu er støbt dæk (se bilag G). Langs naboskellet mod nr. 19 var der skråning med trappe ned i haven. Skråningen er nu jævnet, så den følger forhusets niveauplan, og der er støbt dæk langs skellet.

Teknik- og Bygningsudvalget vedtager,

Sagen udsættes til næste møde pga. nye oplysninger fra Bygherre.

Tiltrådt.

Planlovens § 19
Byggelovens § 22

Godkendelse af ændringer i vedtægter for Haveforeningen Ishøjgård.

Haveforeningen Ishøjgård har på en ekstraordinær generalforsamling den 27. april 2015 besluttet at ændre to punkter i foreningens vedtægter.

Haveforeningen er omfattet af lokalplan 1.50. §10, stk.2, som siger, at Ishøj Kommune skal godkende ændringer i foreningens vedtægter. Formålet med dette er at påse at vedtægterne ikke er i strid med lokalplanen.

Haveforeningen har besluttet at:
§1 bliver ændret til, at foreningens navn er: Haveforeningen Ishøj som er beliggende matr.nr. 126 Ishøj By. Foreningens hjemsted er Ishøj Kommune.

§3.5 hvor der står at: Ved erhvervelsen af en havelod indbetales et depositum på kr. 5.000. Depositummet udbetales snarest muligt efter overdragelse til det udtrædende medlem efter fradrag af haveforeningens tilgodehavender, herunder, men ikke udelukkende, restancer, pålagte boder og vurderingsgebyr.


Vedtægter er efter ændring forsat i overensstemmelse med lokalplan 1.50. Det er kun ved vedtægtsændringer, som er uoverensstemmelse med plangrundlaget, at kommunen benytter sig af sin påtaleret.

Teknik og Bygningsudvalget vedtager, at godkende ændringerne til vedtægterne for Haveforeningen Ishøjgård, da de ikke er i strid med lokalplan 1.50.

Tiltrådt.

Der skal træffes beslutning om at vedtage at sende forslag til lokalplan 1.73 Rækkehuse ved Vejleåparken i offentlig høring i minimum 8 uger samtidig med at en miljøscreening af lokalplan 1.73 offentliggøres med en klagefrist på 4 uger.

Der er udarbejdet et forslag til lokalplan, der giver mulighed for at opføre rækkehuse på de to græsarealer mod Ishøj Boulevard og Ishøj Søvej langs Vejleåparken.

Lokalplanen giver mulighed for at opføre ca. 60 rækkehuse med tre forskellige boligstørrelser. Placeringen af rækkehusene er vinklet på grunden og forskudt i forhold til hinanden. Deres udseende er inspireret af boligområdet Strandgårdsparken med deres forholdsvise lukkede private facader. Bebyggelsen skal opføres i én etage med ensidet taghældning der åbner sig op mod vejen. Indgangspartiet er tilbagetrukket i facaden og stue/værelse skyder sig frem ud mod haven, så der på begge sider af husene er nicher, hvor der bliver etableret terrasser. Facaderne skal være i puds eller tegl og have et samspil med Vejleåparkens bebyggelse. Et markant element på rækkehusene er ovenlyset på taget, der giver lys ind midt i boligen. Rækkehusene orienterer sig henholdsvis med øst og vest (Ishøj Boulevard) og nord og syd (Ishøj Søvej).

Lokalplanområdet er inden for det stationsnære område med maksimum 1.200 meter til stationen. Derfor stilles i lokalplanen kun krav om, at der skal anlægges 1 parkeringsplads til hvert rækkehus. Andre lokalplaner inden for det stationsnære område har samme krav om 1 parkeringsplads pr bolig - lokalplan 1.72 Rækkehusene Musvitten, Jægerbuen og lokalplan 1.60 Ishøj Stationsforplads. Regnvand skal håndteres på egen grund, men da jordbunden i lokalplanområdet ikke er egnet til nedsivning, har lokalplanen krav om, at vandet skal ledes til kommunens regnvandssystem ved hjælp af åbne rekreative LAR-løsninger. Derudover giver lokalplanen mulighed for solceller på tagene og grønne tage.

Der er udarbejdet en miljøscreening, der viser, at der ikke er behov for en egentlig miljøvurdering.

Efter politisk behandling i Byrådet sendes forslaget til lokalplan 1.73 i offentlig høring i minimum 8 uger fra 7. september til og med 1. november 2015. Afgørelsen om ikke at foretage en egentlig miljøvurdering af forslag til både lokalplan 1.73 offentliggøres samtidig med en klagefrist på 4 uger.

Teknik- og bygningsudvalget indstiller, at forslag til lokalplan 1.73 Rækkehuse ved Vejleåparken vedtages og sendes i offentlig høring i perioden 7. september til og med 1. november 2015.

Nyt afsnit til sagsfremstilling:
Det bemærkes, at bebyggelsen delvis er beliggende på arealer tilhørende kommunen. Salgsindtægten for disse arealer forventes ca. at svare til kommunens andel af byggeriets omkostninger.

Tiltrådt.

Planloven § 11, 13 og 15

Teknik- og bygningsudvalget indstiller, at forslag til lokalplan 1.73 Rækkehuse ved Vejleåparken vedtages og sendes i offentlig høring i perioden 7. september til og med 1. november 2015..

Der skal træffes beslutning om at endeligt vedtage lokalplan 1.72 Rækkehusene Musvitten, Jægerbuen og kommuneplantillæg nr. 1.

Der er i foråret 2015 udarbejdet et forslag til lokalplan, der giver mulighed for at opføre boliger på en tidligere institutionsgrund ved Jægerbuen.

Lokalplanen giver mulighed for at opføre 14 rækkehuse.

Der er i forbindelse med lokalplanen udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 1, der indeholder en ny kommuneplanramme 1.B.25. Den forhøjer bebyggelsesprocenten til 75, sætter parkeringsnormen til én parkeringsplads pr. bolig inklusiv handicapparkering og ændrer grundstørrelsen til minimum 98 m².

Lokalplan 1.72 Rækkehusene Musvitten, Jægerbuen har været i høring i perioden 11. maj til 6. juli 2015, hvor der ud over Venstres særindstilling er modtaget ét høringssvar, der omfatter indsigelse mod forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Høringssvaret omhandler den forhøjede bebyggelsesprocent, placering af almene boliger i Jægerbuen, kommuneplantillæggets ændringer og de bestemmelser om udformningen af boligerne, der sikrer en ensartethed. Venstres særindstilling omhandler placering af almene boliger i Jægerbuen og skærpelse af klima- og energiplanlægningen i byggeriet i lokalplanen. Indsigelserne giver ikke anledning til ændringer i lokalplanen. Der er ikke modtaget indsigelser til screeningen af lokalplan 1.72.

Derudover er der få redaktionelle ændringer i lokalplanen, der ikke har betydning for lokalplanens overordnede indhold.

Teknik- og Bygningsudvalget indstiller, at lokalplan 1.72 Rækkehusene Musvitten, Jægerbuen og Kommuneplantillæg nr. 1 bliver endeligt vedtaget og offentliggjort.

Tiltrådt.

Planloven § 11, 13 og 15

I juni 2015 tog Byrådet stilling til de indkomne høringssvar til planen. Disse beslutninger samt detaljering og videreudvikling er indarbejdet i helhedsplanen til endelig godkendelse af Byrådet. Helhedsplanen vil danne baggrund for kommuneplantillæg og lokalplanarbejde. 

Helhedsplanen er tilrettet på baggrund af byrådets stillingtagen til høringssvarene i juni 2015. Den videre bearbejdning betyder, at der desuden er sket en detaljering af enkelte af temaerne og mindre ændringer, som ikke har været politisk behandlet tidligere. Der er gjort nærmere rede for de yderligere ændringer i tilhørende bilag.

Overordnet handler det om:

·         En opdeling af området i delområde I & II
·         Definition af bebyggelse på baggrund af etagehøjde
·         Bygningshøjde og terrassering ud til Ishøj Strandvej og Vejlebrovej
·         Strategiske placeringer af 8 etages bygninger
·         Identifikation af placering af fælles grøn plads
·         Vej til tung trafik langs baneterræn tages ud
·         Klimaveje og kobling til den grønne kile

Offentliggørelse af Helhedsplanen sker på Kommunens hjemmeside, samt til interessenterne i området. Der inviteres til et orienteringsmøde om planen i september efter den endelige godkendelse.

Teknik- og Bygningsudvalget indstiller, at de indarbejdede ændringer i Helhedsplanen godkendes..

Planen offentliggøres på Kommunens hjemmeside samt direkte til områdets interessenter. Der inviteres til et orienteringsmøde om planen i september efter den endelige godkendelse.

Tiltrådt.

Bilag s. 9: Rettes fra nyt boligområde til etableret boligområde.
Bilag s. 13: Række 3 mod Vejlebrovej ændres til rød i hele rækken i stil med Ishøj Strandvej.

Der er udarbejdet en ny skiltemanual for Ishøj Bycenter, så den omfatter flere typer af skiltning samt skiltning på udvendige facader. I den forbindelse tages der også stilling til Bilkas ansøgning om tilladelse til 5 megabannere.

I 2004 udarbejdede Steen & Strøm en skiltemanual, som kun har beskrevet få indvendige forhold omkring skiltning i Ishøj Bycenter. Der har derfor været behov for at udvide manualen, så der gives flere muligheder for at opsætte skilte. Den giver bl.a. mulighed for at skilte på nogle tomme vægarealer, for at imødekomme de udfordringer nogle af butikkerne har, hvis de ligger placeret et sted med meget lavt til loftet. Manualen angiver også hvor der kan sættes udvendige bannere, skilte og flagstænger op.

Gordon Bleu, Slagter Finn og Frisør Ole har skilte opsat fra før 2004, som har en  anden størrelse og udformning end manualen fra 2004 og 2015 tillader, disse skilte kan bibeholdes.

Bilka har derudover ansøgt om at kunne opsætte 5 megabannere på facaden ud mod Ishøj stationsvej. De har i dag opsat 4 megabannere, som er det maksimale antal megabannere som den nye skiltemanual giver mulighed for.

I forbindelse med udarbejdelsen af skiltemanualen, er der set på de nuværende megabannere på facaderne. Bannerne anses at have en passende placering og antal.

Teknik- og Bygningsudvalget vedtager, at godkende ny skiltemanual for Ishøj Bycenter og dermed kun tillade at opætte 4 megabannere ud mod Ishøj Stationsvej. 

Tiltrådt.

I henhold til Lokalplan 1.42 Ishøj Bycenter § 8.2 skal skiltning og reklamering reguleres i særskilt aftale mellem centret og Ishøj Kommune.